양도소득세 계산방법

※ 양도 및 취득의 시기

1) 양도가액 및 취득가액
양도 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하며 예외적인 경우 실지거래가액으로 합니다.따라서 토지는 개별공시지가,건물은 지방세과세시가 표준액에 의합니다. 다만, 지정지역 내 APT 등의 경우는 국세청장이 정한 기준시가에 의합니다. 그러나,다음의 경우에는 양도 ·취득가액을 실지거래가액으로 계산합니다.
그러나,다음의 경우에는 양도 ·취득가액을 실지거래가액으로 계산합니다.

  가. 납세자가 실지거래가액으로 신고한 경우
  나. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성 등 부정한 방법으로
      취득하거나 양도하는 경우
  다. 고급주택,골프회원권을 양도하는 경우
  라. 미등기 양도하거나 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도하는 경우
  마. 국세청의 투기지역으로 지정이 된 경우

2) 양도소득세의 계산
- 양도소득세는 양도소득금액에 세율을 곱하여 계산합니다.

* 지방세인 주민세는 양도소득세액의 10%를 신고납부 하셔야 합니다.

3) 양도 및 취득의 시기
양도 및 취득의 시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날입니다.
  가. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서상의 잔금지급약정일
  나. 잔금지급약정일을 확인할 수 없거나 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지
     1개월이 초과되는 경우에는 등기접수일로 합니다.
  다. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기나 등록을 먼저한 경우에는 등기부 등에
     기재된 등기접수일로 합니다.
  라. 장기할부 조건의 경우는 소유권이전등기(등록 및 명의개서 포함) 접수일, 인도일
     또는 사용수익일 중 빠른 날입니다.
  마.상속, 증여에 의하여 취득한 자산은 상속개시일 또는 증여를 받은 날로 합니다.
  바. 민법상 점유로 인한 부동산 소유권의 취득의 경우는 당해 부동산의 점유를
     개시한 날입니다.
  사. 특정 주식을 양도하는 경우는 주주 1인과 특수관계자의 주식양도비율이
     50%이상이 되는 날입니다.

4) 필요 경비
필요 경비는 부동산의 가치 증가 등을 위해 지출된 비용으로서 다음과 같이 계산합니다.

- 기준시가로 신고한 경우

토  지 개별공시지가의 3% 건  물(일반지역내) 취득세 시가표준액의 10% 지정지역내 토지·건물 국세청 기준시가의 3% 지상권·전세권·등기된 부동산임차권 취득당시 기준시가의 7% 부동산을 취득할 수 있는 권리 취득당시 기준시가의 1% 기타자산 취득당시 기준시가의 1%

- 실지거래가액으로 신고한 경우 취득세 ·등록세,소개비,설비비와 개량비,자본적 지출 및 기타 양도비용이 필요경비로 인정됩니다. 취득가액은 원칙적으로 감가상각누계액을 공제하지 아니한 금액을 말하며, 당해 자산의 감가상각비를 필요경비에 산입한 경우에는 그 금액을 취득가액에서 공제합니다.

5) 양도소득 기본 공제
연250만원을 공제(미등기 양도자산은 제외)하며, 먼저 양도한 자산부터 순차적으로 적용합니다.

양도소득 기본 공제

연간 250만원

6) 장기보유 특별 공제
장기보유 특별공제는 토지·건물로서 등기되고 보유기간 3년 이상인 자산에 한하여 적용됩니다.

토지·건물의 보유기간	장기보유 특별공제액
3년 이상 5년 미만	양도차익의 10%
5년 이상 10년 미만	양도차익의 15%
10년 이상	양도차익의 30%

출처 : 세무사 유철준 사무소