* 2007년도 주택시장은 2006년과 다른 양상(집값 안정)을 보였으면 하는 바램이고, 이 글 대로 되지 않기 위해서는 정부관계자의 집값안정화에 대한 확실한 신호가 시장에 전해질 필요가 있다는것임을 미리 공지하고자 합니다
11.15 대책 이후 급등했던 아파트 가격 상승율이 눈에 띄게 둔화되고 있다. 이와 같은 아파트 값 상승율 둔화율로만 놓고 볼 때 11.15 대책이 아파트값 안정화에는 일정부분 기여를 하고 있는 것만은 틀림 없다.
하지만 최근 모건스탠리는 ‘2007년 한국경제 전망’ 보고서에서 “주택공급이 여전히 부족해 내년에도 주택경기는 강세를 띨 것으로 전망했다.
최근 조사된 민간 부동산정보업체에 설문만 봐도 네티즌들의 절반이상이 내년에도 집값이 10% 이상 오를 것으로 내다봤지만 민간 분양가 규제,반값 아파트 공급 등 정부의 안정의지에 따라 주택가격은 유동적이다.
가령, 부동산 거품을 차단하기 위해 시중유동성을 더 흡수해야 한다고 믿고 있는 한은 입장에서도 경기가 본격적으로 회복되는 시기가 되면 언제라도 금리인상카드를 내놓을 가능성도 있다.
현재 주택시장은 단기간에 급등한 주택가격에 대한 추격매수 부담감,계절적인 비수기와 맞물려 상승세가 잠복해 있을 뿐, 전적으로 안심할 단계는 아니다.
집값을 안정시키기 위해서는 신도시조성을 통한 중장기 공급대책뿐만아니라 , 세제 부분 특히, 일정조건하에서 양도세 감면, 양도세 비례세율 확대와 같은 특단의 조치로 기존의 아파트 매물이 나오게 하는 단기공급대책이 필요하다.
그렇지 않으면 내년 봄 이사철을 기해 다시한번 잠복해있던 아파트 가격이 꿈틀거릴 수 있다.
첫째, 내년에는 대선이 치뤄지는 해이기 때문에 ‘완만한 완화’ 쪽으로 규제를 풀것으로 많은 시장참여자들 스스로 자각하고 있다.
내년도에도 ‘반값 아파트’ 논쟁에도 불구하고 이러한 요인 때문에 올해와 같이 상승세를 보일 것이라고 믿고 있기 때문에 시장 참여자들은 언제라도 기회가 포착되면 아파트 구매대열에 동참할 심리적 준비를 하고 있는 것이다.
두번째 입주물량부족에 따른 주택가격 상승이 내포되어 있다.
부동산정보업체인 부동산 114와 대한주택공사, SH공사 등에 따르면 서울의 내년 입주 아파트는 총 3만6711가구로 올해 4만6333가구에 비해 20.8%가 줄어들었다. 특히 서울의 경우 내년 상반기 입주량이 1만3447가구로 올해 상반기(2만2207가구) 대비 39.4%가 감소한다. 경기도 역시 내년 입주량이 7만5775가구로 올해(9만6013가구)보다 21.1%가 줄어든다. 시기별로는 서울과 마찬가지로 내년 상반기(-33.4%)가 하반기(-8.2%)에 비해 감소폭이 더 컸다.특히 강남.강동.서초 등 강남권의 입주물량은 올 초의 3분의 1에 불과한 실정이다.
수치상으로는 모두 2595가 구로 올해 동기간 강남권 입주물량(8489가구)의 3분의 1에도 못 미치는 수준이다.
주택건설 실적만 놓고 보더라도 건설교통부 수치를 보면 올들어 10월까지 수도권 주택건설 실적은 10만2449가구로 작년 같은기간에 비해 14.2% 줄었다. 특히 아파트의 경우 8만4576가구로 작년보다 무려 21.3% 감소했다.
통상 주택건설 인ㆍ허가후 6개월~1년내 착공과 함께 분양이 이뤄 진다는 점에서 내년 수도권내 주택공급 부족 현상이 예고되고 있다. 여기에다 내년 수도권내 새 아파트 입주 물량도 20% 정도 감소한다.
이와같은 주택 인ㆍ허가 실적은 6개월~1년뒤 주택 분양 감소→2~3년뒤 입주물량 감소의 악순환으로 이어져 내년이후 수도권 주택공급 부족에 따른 집값 불안 자극요인으로 작용할 가능성이 높다.
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셋째, 내년은 ‘10년 주기’의 바통을 이은 ‘5년 주기상’ 우리 국민모두 ‘대~한민국’하며 모두다 목 터져라 외쳤던 2002 월드컵 때 당시처럼 주택시장이 한번 꿈틀거릴 가능성이 있다. (필자의 견해상, IMF환란 이전에는 10년주기로 주택시장의 큰 사이클이 형성되었지만 환란 이후에는 5년 주기 사이클에 맞쳐 주택시장이 움직이고 있음)
넷째, 한남, 흑석, 은평, 길음 등 16개 뉴타운이 재정비촉진지구로 지정되어 인근지역의 전세가와 매매값을 불안하게 할 수 있다.
민간 부동산정보업체에 따르면 내년에는 전체 9개 뉴타운에서 21개단지 2만3906가구가 공급되고, 이 가운데 일반분양 물량은 1만1666가구예정이 되어있다.
하지만 ‘적정 분양가의 산정’과 ‘순차적인 사업진행’이 원만하게 진행되지 않을 시 , 고분양가 문제로 논란의 중심이 된 ‘은평 뉴타운’ 사례처럼 주변 지역의 아파트값 자극이 전체 아파트 시장 상승으로 이어질 수 도 있다.
다섯째, 이르면 내년 말 평당 4000만원에 분양될 것으로 예상되는 뚝섬 주상복합이 제2의 ‘판교발 주택시장 불안요인’ 으로 작용할 수 있다.
여섯째 ,내년 상반기 발표예정인 강남권을 대체하는 3기 신도시가 ‘검단 신도시 ‘ 발표 때 처럼 주택시장을 요동치게 할 수 있다.
벌써부터 신도시 후보지로 거론되는 경기도 광주오포,태전,이천신둔.용인 모현,경기도 하남등지의 부동산 가격이 출렁이고 있다.
일곱번째, 연말ㆍ연초 수도권에 풀릴 10조원에 달하는 토지보상비가 부동산 시장을 불안케 할 수 있다. 인천 영종지구에 대한 토지보상비가 4조7,000억원에 이르고 평택 소사벌지구, 화성 향남2지구, 서울 우면2지구 등을 합하면 10조원이나 된다.
토지보상비는 상당부분 부동산시장으로 다시 유입되는 경향이 있다. 특히 고정수입이 없어지는 원주민의 경우 임대수익을 낼 수 있는 상가나 강남권을 비롯한 고가의 아파트 나 주변의 대체농지를 매입할 가능성이 많다.
마지막으로 530조원에 육박하는 부동자금이 언제든지 부동산 시장을 불안케 할 수 있다.
얼마전 한국은행은 은행 예금에 대한 지준율 인상을 통해 부동산에 대한 대출 억제를 간접적으로 유도하고 시중의 통화량을 일정부분 빨아들이는 역할을 했지만 투자할곳을 찾아 헤매는 수백조원의 부동자금에 흡수대책에 대해서는 아직까지 미흡하다.
530조원에 육박하는 시중 부동자금을 흡수할 수 있게 큼 일정수준 수익율이 보장되고 세제 혜택이 있는 사회간접시설 펀드와 중ㆍ장기 국공채에 세제혜택을 주는 상품개발을 해야 한다. 또한 토지시장의 경우 , 투기수요가 급격히 몰리지 않도록 ‘질서있는 완만한 완화’(orderly order)방향으로 규제를 풀어 주택으로만 몰리는 투자자금을 적절히 분산할 필요도 있다.
결론적으로 실수요자 측면에서 주택을 구입하려는 수요가 워낙 강하고 투자처를 ?는 수백조원의 부동자금이 넘치는 만큼 정부의 확고한 ‘정책적 전환’이 없으면 내년도 집값도 안심할 수 없다.
글쓴이 : 박상언
::現 유엔알 컨설팅 대표
:: 前 내집마련정보사 재테크 팀장
:: KBS, MBC, SBS TV 출연
:: 매경 전문가 상담 자문위원
출처 : 매일경제신문 등록일 : 2006/12/14